Impôts et Location d'Appartement en France : Guide Complet pour les Propriétaires

Chaque année, à partir d'avril, vous devez déclarer les loyers tirés de la mise en location de votre bien. Cette démarche, parfois perçue comme complexe, est pourtant cruciale afin de respecter les obligations fiscales et de garantir une bonne gestion de la location.

Déclaration des Revenus Locatifs

La première étape pour déclarer un locataire aux impôts est la déclaration de revenus. Les propriétaires doivent inclure les revenus de la location dans leur déclaration annuelle. Pour ce faire, rendez-vous sur le formulaire dédié à la location immobilière et insérez les informations requises, notamment le montant total des loyers perçus au cours de l'année. Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs dépend essentiellement de la nature des revenus : fonciers ou BIC. Ceux-ci ont en effet une incidence sur le régime fiscal applicable : micro ou réel.

Revenus Fonciers vs. Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Au moment d’élaborer votre stratégie locative, vous avez choisi entre la location vide et la location meublée, en prenant en compte des critères comme la tension locative, le montant des loyers, le risque de turn-over des locataires et, bien entendu, la fiscalité. En location vide, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers. En conséquence, ils peuvent être soumis au régime du micro foncier ou au régime du réel. À l’inverse, en location meublée, les loyers entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Régimes d'Imposition pour les Revenus Fonciers

Pour le calcul de l’impôt sur les recettes locatives, vous devez choisir entre le régime du micro foncier et celui du réel.

Le Régime Micro-Foncier

Vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € : le régime micro foncier s’applique automatiquement, sauf si l’investisseur opte pour le régime réel. Notez que cette option est irrévocable pendant 3 ans. Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs en micro foncier ne prend pas en compte les charges pour leur montant réel. Un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l’ensemble de vos charges est automatiquement appliqué sur ce montant. Par conséquent, vous ne pouvez déduire aucune charge pour son montant réel.

Le Régime Réel

Le calcul de l’impôt sur les revenus fonciers au régime réel prend en compte les charges déductibles. Vous commencez par additionner les revenus locatifs hors charges payées par le locataire. Vous pouvez à présent déduire certaines charges des revenus fonciers pour leur montant réel ou selon une moyenne. Si vos charges (autre que celles liées aux intérêts d’emprunt) sont supérieures à vos revenus locatifs, alors vous créez un déficit foncier. Celui-ci est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10.700 € annuels.

Voici un tableau récapitulatif des deux régimes :

Caractéristique	Régime Micro-Foncier	Régime Réel
Revenus Locatifs Annuels	Inférieurs à 15 000 €	Supérieurs à 15 000 € ou option
Abattement Forfaitaire	30 %	Pas d'abattement, déduction des charges réelles
Déduction des Charges	Non	Oui
Option Irrévocable	Non	3 ans

Location Meublée : Statuts LMP et LMNP

Vous pouvez exercer votre activité d’investisseur sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers perçus sont considérés comme des BIC. N’excède pas 72.600 € : ils sont imposés de droit au micro-BIC, sauf à opter pour le bénéfice réel. Comme en micro foncier, vous ne pouvez pas déduire vos charges, vous profitez à la place d’un abattement de 50 % sur le montant brut de vos BIC. Bon à savoir : la location saisonnière de type meublé de tourisme ou chambre d’hôtes bénéficie d’un abattement forfaitaire plus avantageux de 71 %.

Ajoutez les loyers annuels perçus hors charges payées par le locataire. Vous devez ensuite comptabiliser vos charges. Autre avantage de la location meublée en matière de fiscalité : vous pouvez pratiquer des amortissements sur le mobilier et l’immeuble. Ces amortissements sont admis en déduction des revenus imposables, mais ne peuvent pas générer de déficit.

Taxe d'Habitation

La taxe d'habitation est un autre aspect à considérer lorsqu'on déclare un locataire aux impôts. En tant que propriétaire, vous devez vous assurer que cette taxe est correctement répartie entre le propriétaire et le locataire, conformément à la législation en vigueur. Depuis 2018, la taxe d’habitation du locataire a été progressivement abaissée puis supprimée en 2023 pour les résidences principales. Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, seules les résidences secondaires sont concernées par cette imposition. Elle est à distinguer de la taxe foncière qui est uniquement due par les propriétaires de biens immobiliers.

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Le locataire d’un logement en résidence secondaire doit payer la taxe d’habitation s’il occupait le logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Le propriétaire d’une résidence secondaire est redevable de la taxe d’habitation pour chaque année durant laquelle il a « occupé » le logement au 1er janvier. Ici aussi, l’occupation s’entend comme une occupation même non effective : il n’est pas nécessaire que le propriétaire soit présent dans les locaux à cette date pour être redevable de l’impôt. Dans le cadre d’un contrat en colocation, il est important de s’organiser en amont concernant la taxe d’habitation.

Le montant de la taxe d’habitation est fixé en fonction de la valeur locative du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. L’exonération de la taxe d’habitation concerne les locataires et propriétaires, pour leur résidence d’habitation principale uniquement.

Depuis le 1er janvier 2023, seuls les propriétaires et locataires de résidences secondaires sont redevables de la taxe d’habitation. Toutes les personnes qui louent ou possèdent leur résidence principale sont exonérées de la taxe d’habitation depuis le 1er janvier 2023.

Comment déclarer vos revenus locatifs ? Le micro-BIC.

Informations Essentielles pour la Déclaration

Pour effectuer une déclaration complète et précise, les propriétaires doivent disposer de certaines informations clés. Ces informations incluent les détails personnels du locataire, la durée de la location, le montant du loyer, et tout changement significatif intervenu au cours de l'année fiscale. Si le locataire change de résidence en cours d'année fiscale, ou s'il y a un changement dans l'occupation du logement, il est impératif d'en informer l'administration fiscale. Certains propriétaires peuvent négliger cette étape, mais elle est cruciale pour éviter toute confusion ou pénalité.

Déclaration en Ligne

De nos jours, de nombreuses démarches fiscales peuvent être effectuées en ligne, simplifiant ainsi le processus pour les propriétaires. Sur le site officiel de l'administration fiscale, recherchez le bouton dédié à la déclaration des revenus fonciers. Suivez les instructions et saisissez les informations requises.

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