Plus-Value Immobilière et TVA : Guide Complet

Lors de la vente d'un bien immobilier, il est essentiel de comprendre le mécanisme de la plus-value et son imposition, ainsi que l'impact de la TVA dans certaines situations. Cet article vous guide à travers les aspects essentiels de la plus-value immobilière et de la TVA, en détaillant les calculs, les exonérations, et les cas particuliers.

Calcul de la Plus-Value Immobilière

La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value. Le montant de la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente du logement et son prix d’acquisition.

Exemple :

Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €. Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €). Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).

Prix de Vente

Conformément aux dispositions de l'article 150 VA du code général des impôts (CGI), le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte, et ce, indépendamment de ses modalités de paiement. Le prix de vente s’entend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Il est possible de déduire, sur présentation des justificatifs correspondants, les frais de cession (limitativement énumérés par la loi) ainsi que le montant de la TVA éventuellement acquittée au moment de l’achat, s’il s’agissait d’un logement neuf.

Lire aussi: Imposition Plus-Value Cession Parts SARL

Il ne comprend pas les éléments venant en majoration du prix et en particulier les frais d'acquisition à titre onéreux que le forfait est réputé représenter.

Prix d'Acquisition

Le prix d'acquisition correspond au prix réel tel que stipulé à l’acte (ou à la valeur vénale déclarée dans le cadre d’une donation ou d’une succession). Si le bien a été acheté, du prix réel tel que stipulé à l’acte. Si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée.

Il est possible d’y ajouter plusieurs éléments tels que les charges et indemnités versées au vendeur, les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) ou encore le montant des travaux.

Frais d'Acquisition

Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. Les frais d'acquisition à titre gratuit doivent être retenus pour leur valeur taxable aux droits d'enregistrement.

Exemple :

Lire aussi: Modalités d'Exonération des Plus-Values Professionnelles

L’actif successoral brut de M. A s’élève à 120 000, dont 60 000 correspondent à un immeuble. Les droits de succession s’élèvent à 9 000. L'immeuble inclus dans la succession de M. A se trouve donc détenu en indivision entre M. 2/3 (soit une valeur vénale de 40 000) et M. Pour le calcul de la plus-value imposable afférente à cette cession, M. le prix d'acquisition du bien cédé des frais d'acquisition à titre gratuit. Ceux-ci sont déterminés en appliquant aux droits de succession acquittés par M. valeur de la quote-part d'immeuble reçue à titre gratuit (40 000) et la valeur de l'actif reçu par M. (40 000 / 80 000) x 6 000 = 3 000. s'ajouter au prix d'acquisition.

Dépenses venant en majoration du prix d'acquisition

Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Les dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions) peuvent être retenues pour leur montant réel. Dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles).

Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II). Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.

Important : Les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 41 duovicies I, 2°).

Lire aussi: Tout savoir sur l'imposition de la plus-value immobilière

Imposition de la Plus-Value Immobilière

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

• Impôt sur le revenu
• Prélèvements sociaux

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé. Vous êtes concerné dans les cas suivants :

• Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
• Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit, nue-propriété par exemple)
• Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
• Échange de biens, partage ou apport en société.

L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente. C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une rente viagère et d'un éventuel bouquet.

Taux d'imposition

La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros.

Exonérations de la Plus-Value Immobilière

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

• Caractéristiques du bien cédé
• Situation du vendeur
• Situation de l'acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations liées au bien cédé

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.

En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

• Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
• Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans. À noter La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

• Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
• Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026
• Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.

Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

• Vous touchez une pension de vieillesse
• Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI)
• Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées
• Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés
• Vous êtes non résident en France

Si vous êtes non-résident, vous devez désigner un représentant fiscal dès lors que votre plus-value est soumise à impôt.

Abattement pour Durée de Détention

L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année.

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €). Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

TVA Immobilière

La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière. Vous êtes redevable de la TVA immobilière si vous êtes un vendeur professionnel soumis à la TVA tel qu'un marchand de bien, un promoteur ou encore un lotisseur.

La TVA immobilière est due à l'occasion de la vente d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir.

Logement Neuf

Un logement est considéré comme neuf s'il est construit depuis 5 ans ou moins. Sinon, il doit avoir fait l'objet de travaux réalisés depuis moins de 5 ans.

Sont considérés comme neuf :

• Les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans
• Les surélévations d’immeubles existants
• Les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi

Les ventes d'immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. Art. 257, I-2-2°). La TVA s’applique sur le prix total de vente (CGI. Art. 266, 1-a). Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 % (CGI. art. 278).

Logement Ancien

Les ventes, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261, 5, 2°). Toutefois, sur option du vendeur exprimée dans l’acte de vente (CGI, art. 260, 5°), l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti (et a donc payé de la TVA) et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art.

Terrain à Bâtir

Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu [...]. ». Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. art. 257, I-2-1°).

Marchand de Biens et TVA

Dans le cadre de son activité, le marchand de biens réalise des bénéfices qualifiés de plus-values immobilières. Ces dernières sont soumises à une taxation suivant des méthodes prédéfinies. Le marchand de biens est une personne ayant pour principale fonction l'acquisition de biens immobiliers en vue de leur revente. En principe, il effectue cette opération de façon habituelle et répétitive.

Lorsque vous êtes reconnu comme étant un marchand par l'administration fiscale, vos plus-values sont dès lors imposées dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) (article. La taxation se fait au taux marginal de l'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 45 %.

La TVA dont l’investisseur immobilier doit s'acquitter dépend en réalité de 2 situations, en l'occurrence de l'opération de rénovation légère et de l'opération de rénovation lourde. Dans ce premier cas, l'expert procède à l'acquisition d'un bien immobilier dont la durée de vie dépasse 5 ans. Il engage alors des travaux de rénovation à l'issue desquels il revend la propriété. Ici, l'opération de revente n'est pas soumise à la TVA, sauf option.

Le bien immobilier acquis par le marchand de biens doit avoir plus de 5 ans. Il procède ensuite à des travaux de rénovation lourde, puis le revend. Dans ce cas, la revente est soumise à la TVA sur le prix total.

Déclaration de la Plus-Value Immobilière

Plus généralement, le notaire intervient assez largement dans le calcul et la déclaration de la plus-value immobilière. Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire.

Vous devez ensuite indiquer le montant de la plus-value déclarée par le notaire sur votre déclaration de revenus. Cette déclaration s’effectue dans une déclaration complémentaire 2042-C (case 3 VZ). Le montant indiqué correspond au montant de plus-value calculé par le notaire, après application des abattements. Cette déclaration doit être effectuée en ligne.

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