Refacturation de la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) et TVA : Guide Complet

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait partie des charges récupérables qu’un bailleur peut refacturer à son locataire. Néanmoins, la récupération de cette somme obéit à des règles précises, qui varient selon le mode de paiement des charges (provisions ou au forfait). Il est essentiel de comprendre comment la TVA s'applique à cette refacturation, car le régime fiscal peut varier en fonction du type de bail et des accords contractuels.

La TEOM est une taxe de collecte et de tri de déchets obligatoire, même dans le cas où la propriété concernée n’accueille des résidents que pour de courts séjours.

Le Propriétaire Doit-il Facturer la TEOM ?

La loi autorise le propriétaire à refacturer la somme payée à l'administration à titre de taxe sur les ordures ménagères. La TEOM fait partie des charges récupérables listées dans le décret du 26 août 1987. Toutefois, les modalités de cette facturation sont assez particulières.

Comment s'Organise la Facturation de la Taxe sur les Ordures Ménagères ?

En règle générale, le montant de la TEOM est inclus dans les charges mensuelles. La manière de la facturer dépend du mode de paiement des charges retenu. Il faut ainsi distinguer :

La Facturation de la TEOM en Cas de Provisions sur Charges

Dans ce cas, le montant de la TEOM est inclus dans les provisions mensuelles. Le propriétaire peut :

Estimer le montant mensuel à intégrer dans les provisions sur charges ;
Régulariser en fin d’année lorsque la taxe réelle est connue (grâce à l’avis de taxe foncière).

Si les provisions ont été sous-estimées ou surestimées, le propriétaire ajuste le solde à payer ou à rembourser lors de la régularisation annuelle.

Exemple : En cours, le propriétaire peut ajouter 10 € de provisions mensuelles pour la TEOM. À la régularisation annuelle des charges :

Si l’avis de taxe foncière indique une TEOM de 120 € : le montant estimé était juste, aucune régularisation n’est nécessaire ;
Si la TEOM réelle est de 135 € : les provisions versées (10 € × 12 mois = 120 €) sont insuffisantes. Le propriétaire est en droit de réclamer 15€ de TEOM au locataire ;
Si la TEOM réelle est de 105 € : les provisions ont été surestimées.

La Facturation de la TEOM au Forfait

Le montant est fixe et aucune régularisation n’est possible, sauf clause contraire. Si le bail mentionne un forfait, la TEOM est réputée incluse dans ce montant. Il est donc impossible la facturer en plus. Le propriétaire doit anticiper son coût pour le calcul du forfait au moment de la rédaction du bail.

Exemple : Le propriétaire prévoit un forfait de charges de 60€ avec 10€ finançant la taxe sur les ordures ménagères. Il anticipe donc que la TEOM s'élèvera à 120€.

Si la taxe réelle s’élève à 120 € ou moins : il n’y aura aucune conséquence. Le montant prévu dans le forfait est suffisant, et aucune régularisation n’est due, même si la TEOM est inférieure (ex. 100 €). Le locataire ne peut pas réclamer de remboursement ;
Si la taxe réelle est supérieure à 120 € (ex. 135 €) : le propriétaire doit supporter l’excédent. Le forfait étant non révisable, il ne peut pas demander au locataire de régler la différence, sauf clause expresse dans le bail prévoyant une révision du forfait en cas d’écart significatif.

Cas Particulier de la Facturation à l’Année de la TEOM

Certains propriétaires préfèrent facturer la TEOM séparément, une fois par an, lorsqu’ils reçoivent leur avis de taxe foncière. C’est possible, à condition que le bail soit rédigé en charges réelles (provisions) et que le montant corresponde strictement à la part récupérable.

Comment Justifier le Montant Facturé au Locataire ?

Le bailleur doit justifier la TEOM réclamée, que ce soit dans le cadre d’une régularisation annuelle ou d’une facturation ponctuelle. À cette occasion, il doit fournir un extrait de l'avis de taxe foncière présentant le montant de la taxe sur les ordures ménagères.

Qui du locataire ou du bailleur doit payer la taxe d'ordures ménagères (TEOM) ?

TVA sur la Refacturation de la Taxe Foncière

Un bailleur peut demander à son locataire le remboursement de la taxe foncière si le bail le prévoit expressément. Mais cette refacturation doit-elle être soumise à la TVA ? En pratique, l’administration fiscale applique un principe simple selon lequel l’accessoire suit le principal.

Un Accessoire Indissociable du Loyer

La jurisprudence (Cass. com., 4 décembre 2007, n° 06-21.149) confirme que la taxe foncière refacturée est un complément du loyer, indissociable de la prestation de location. Elle doit donc suivre le même régime de TVA.

Un Régime Aligné sur le Loyer Principal du Locataire

Si le loyer est soumis à TVA, la taxe foncière refacturée doit l’être également, au même taux. En cas d’exonération, la refacturation se fait hors TVA.

Comment s’Applique la TVA sur la Taxe Foncière Selon le Type de Bail ?

Le régime de TVA diffère selon le type de bail.

Lire aussi: Facturation TVA Frais Kilométriques

Baux Commerciaux et Professionnels

Le bailleur peut opter pour l’assujettissement des loyers à la TVA (art. 260, 2° CGI). Dans ce cas, toutes les charges récupérables, dont la taxe foncière, doivent être facturées avec TVA. Cette option lui permet aussi de déduire la TVA sur ses propres dépenses (travaux, frais de gestion).

Locations à Usage d’Habitation

Les locations nues à usage de résidence principale sont exonérées de TVA (article 261 D du CGI). Dans ce cadre, seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut être récupérée sur le locataire, sans TVA.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel en 2014 (art. L145-40-2 du Code de commerce), tout bail commercial conclu ou renouvelé après le 5 novembre 2014 doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes imputables au locataire. À défaut, la clause est réputée non écrite et la taxe foncière reste à la charge du bailleur.

La Délivrance d’un Justificatif du Montant Refacturé

Le bailleur doit remettre au locataire une copie de l’avis d’imposition de taxe foncière. Ce justificatif officiel atteste du montant réellement acquitté et justifie le remboursement demandé.

Une Facturation Conforme aux Règles Fiscales

La taxe foncière doit apparaître distinctement sur la facture ou l’appel de charges. Lorsque la TVA s'applique, le document doit préciser le montant hors taxe, le taux applicable et le total TTC. En cas d’exonération, il doit revêtir la mention obligatoire « TVA non applicable - article 261 D du CGI ».

Comment Calculer la Refacturation de la Taxe Foncière avec ou Sans TVA ?

Voici trois exemples pour illustrer la règle selon laquelle la taxe foncière suit le même régime de TVA que le loyer.

Exemple 1 : Bail Commercial Soumis à TVA

Un bailleur facture un loyer de 2 000 € HT par mois dans un local commercial. Le bail est soumis à la TVA au taux de 20 %.

Loyer HT : 2 000 €
TVA (20 %) : 400 €
Loyer TTC : 2 400 €

La taxe foncière annuelle est de 3 600 €, soit 300 € refacturés chaque mois.

Taxe foncière HT : 300 €
TVA (20 %) : 60 €
Taxe foncière TTC : 360 €

Le locataire verse donc chaque mois : 2 400 € de loyer TTC + 360 € de taxe foncière TTC.

Exemple 2 : Bail d’Habitation Exonéré de TVA

Un propriétaire loue un logement nu à usage de résidence principale. Il récupère la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pour un montant annuel de 200 €. La location étant exonérée de TVA, la refacturation se fait sans taxe supplémentaire.

Le locataire rembourse 200 € TTC au bailleur, sans ajout de TVA.

Exemple 3 : Local Professionnel Non Assujetti

Un bailleur loue un bureau nu sans avoir opté pour la TVA. Le loyer et les charges sont exonérés de TVA.

La taxe foncière est refacturée hors taxe, pour son montant réel.

Tableau Récapitulatif : TVA et Refacturation

Type de Bail	Loyer	Taxe Foncière	TVA Applicable
Commercial	Soumis à TVA	Refacturable	Oui, même taux que le loyer
Habitation	Exonéré de TVA	TEOM refacturable	Non
Professionnel Non Assujetti	Exonéré de TVA	Refacturable	Non

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