La procédure de régularisation de la TVA déductible sur immobilisation

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) joue un rôle central dans la gestion comptable des immobilisations, qu'elles soient mobilières ou immobilières. Lors de l'achat d'un bien immobilisé, la TVA acquittée peut être déduite, sous certaines conditions. Cette déduction peut toutefois être sujette à régularisation lors de divers événements, notamment la cessation d'activité, la cession du bien, ou une modification de l'affectation du bien immobilisé.

1. Les principes généraux de la régularisation de la TVA sur immobilisation

La régularisation de la TVA déductible intervient lorsque disparaît la correspondance entre la TVA déduite lors de l'acquisition d'un bien et la TVA collectée lors de sa cession ou de la modification de son usage. Cette régularisation est prévue par l'article 207 de l'annexe II du Code général des impôts (CGI) et concerne essentiellement les immobilisations corporelles et incorporelles utilisées dans le cadre d'une activité économique.

Les règles sont spécifiques aux immobilisations meubles et immeubles, avec des délais de régularisation distincts :

Biens meubles immobilisés : Délai de régularisation de 5 ans, comptabilisé par fractions annuelles.
Biens immeubles immobilisés : Délai de régularisation de 20 ans, comptabilisé par fractions annuelles.

La régularisation peut prendre la forme d’un reversement de TVA ou d’un complément de déduction :

Reversement : lorsque la TVA a été déduite à l'acquisition, mais que la cession du bien ne génère pas de TVA collectée.
Complément de déduction : lorsque la TVA n'a pas été déduite à l'origine, mais que la revente est soumise à TVA.

2. Les cas de régularisation dans le cadre des immobilisations meubles

Le délai de régularisation pour les biens meubles est fixé à 5 ans. Chaque année commencée compte pour une régularisation partielle, qui s'établit à 1/5ème de la TVA initialement déduite. En cas de vente d’un bien meuble non soumis à TVA alors que la TVA a été déduite à l’acquisition, une régularisation sous forme de reversement est exigée.

Inversement, si la TVA n’a pas été déduite lors de l’achat (par exemple pour les véhicules de tourisme exclus du droit à déduction par l'article 206-IV-2-6° de l'annexe II au CGI) et que la cession est soumise à la TVA, on procède à un complément de déduction proportionnel au temps restant dans la période de 5 ans.

Exemple pratique : Véhicule de tourisme

Acquisition d'un véhicule pour 30 000 € HT sans déduction de TVA (TVA = 6 000 € non déduite).
Revente au bout de 3 ans avec TVA collectée : 10 000 € HT.
Complément de déduction = 6 000 € × (5 - 3) / 5 = 2 400 € à récupérer.
TVA collectée à reverser sur la vente : 10 000 € × 20 % = 2 000 €.

3. La régularisation concernant les biens immeubles

Le délai de régularisation des biens immobiliers est de 20 ans, ce qui s'explique par la nature et la durée d'usage plus longue de ces actifs. Lors de la cession d'un bien immobilier, plusieurs cas peuvent se présenter :

Vente dans les 5 ans suivant l'acquisition : La TVA est collectée sur le prix total de vente.
Vente au-delà de 5 ans : La vente est en principe exonérée de TVA sauf option contraire.
Cession d'un bien immobilier après déduction de TVA : Si la vente est effectuée sans TVA collectée, un reversement partiel doit être réalisé en fonction du nombre d'années restantes dans la période de 20 ans.

Exemple pratique : Immeuble

Immeuble acquis pour 100 000 € avec TVA déductible de 20 000 €.
Vendu après 8 ans, sans application de TVA sur la cession.
Reversement TVA = 20 000 € × (20 - 8) / 20 = 12 000 €.

La TVA immobilière dépend également du type de bien et des conditions de la vente (neuf, ancien, terrain à bâtir, etc.). Par exemple, la cession des terrains à bâtir est en principe toujours soumise à TVA, assise soit sur le prix total quand le vendeur a pu déduire la TVA à l'achat, soit sur la marge lorsque ce droit n'a pas été ouvert.

4. La procédure de régularisation sur la déclaration de TVA (formulaire CA3)

Les entreprises doivent reporter la régularisation de TVA sur leur déclaration périodique (mensuelle ou trimestrielle) dans les cases appropriées du formulaire CA3 :

Reversement de TVA : inscrit en ligne 15 « TVA collectée ».
Complément de déduction : inscrit en ligne 21 « Autre TVA à déduire ».

La régularisation doit être faite dans le délai légal et en fonction du calcul détaillé incluant la TVA initiale, la durée de détention et le temps restant à courir dans le délai légal de régularisation (5 ou 20 ans).

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5. Régularisation en cas de modification du coefficient de déduction

Le droit à déduction dépend aussi des coefficients d'assujettissement, de taxation et d'admission, qui reflètent l'affectation du bien entre opérations taxées, exonérées, ou non soumises à TVA. En cours d'utilisation, si ces coefficients évoluent significativement (variation supérieure à 10 % sur un an), une régularisation annuelle est exigée.

Exemple : Un ordinateur a donné droit à une déduction initiale de 500 €. Si le coefficient de référence passe de 0,5 à 0,65, une régularisation permettant de déduire 30 € supplémentaires (1000 × 0,15 / 5) doit être comptabilisée. À l'inverse, une diminution du coefficient entraîne un reversement proportionnel.

6. Enregistrement comptable de la TVA sur immobilisations

Lors de l'enregistrement d'une immobilisation, la TVA ne se comptabilise pas dans le compte général de TVA déductible (44566) mais dans un compte spécifique 44562 « Etat - TVA sur immobilisations ». Ce traitement particulier reflète la nécessité de suivre distinctement la TVA liée aux immobilisations, qui est soumise à des règles spécifiques de régularisation.

Si le bien immobilisé est exclu du droit à déduction (coefficient d'assujettissement nul), alors le montant TTC est imputé au compte d'immobilisation.

7. Particularités lors de la cessation d’activité et la sortie d’immobilisations de l’actif professionnel

Lors de la cessation d’activité ou de la reprise des biens immobilisés par le dirigeant dans son patrimoine privé, une taxation à la TVA peut s'appliquer sur la valeur réelle des matériels, outillages, mobiliers ou véhicules assignés à un usage personnel. Cependant, les biens en instance de vente bénéficient d’une régularisation par fractions (1/5ème), à condition que le professionnel continue à déclarer des revenus professionnels.

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Dans le cas des cessions d'immeubles non soumis à la TVA, les régularisations doivent être opérées conformément à la réglementation spécifique, notamment l’article 257 du CGI relatif à la livraison à soi-même (LASM) applicable dans certains cas d’affectation du bien.

Les spécificités de la TVA immobilière

8. Recodification et évolution législative

Depuis le 1er septembre 2026, la TVA est recodifiée dans le Code des impositions sur les biens et services (CIBS) par l'ordonnance n° 2025-1247, tout en maintenant le fond des règles relatives aux régularisations de TVA sur cessions d’immobilisations. La correspondance entre références CGI et CIBS est assurée jusqu’au 31 décembre 2027 afin de sécuriser les procédures fiscales.

Résumé des règles principales

Type de bien	Délai de régularisation	TVA à l'acquisition	TVA à la cession	Régularisation	Déclaration CA3
Bien meuble immobilisé	5 ans (1/5 par an)	Déduite	Non collectée	Reversement	Ligne 15
Bien meuble immobilisé	5 ans (1/5 par an)	Non déduite	Collectée	Complément de déduction	Ligne 21
Immeuble immobilisé	20 ans (1/20 par an)	Déduite	Non collectée	Reversement	Ligne 15
Immeuble immobilisé	20 ans (1/20 par an)	Non déduite	Collectée	Complément de déduction	Ligne 21

Cette procédure assure une juste imputation de la TVA, évitant des distorsions fiscales entre la TVA initialement déduite et la réalité économique de la cession ou de la modification d’usage de l’immobilisation.

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