TVA Réduite pour l'Achat Immobilier Neuf : Quelles sont les Conditions ?

Il est possible de bénéficier d'un taux de TVA réduit dans le neuf à 5,5 % ou à 10 % pour votre projet immobilier. La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière, un impôt perçu par l'État.

Alors, devez-vous payer la TVA quand vous achetez dans le neuf ? Êtes-vous concernés par le taux à 5,5 % ? Découvrons les conditions à remplir pour profiter de ces avantages fiscaux.

MEMO : Tout savoir sur la TVA réduite à 5,5%

L'Acquittement de la TVA : Achat à un Particulier vs. Achat à un Professionnel

L’achat dans le neuf vous permet de bénéficier de différents avantages, notamment en ce qui concerne le paiement de la TVA. Pour rappel, un bien immobilier est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de 5 ans. Il peut s’agir :

d’une maison ou d’un immeuble anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation tels qu’ils rendent le bien à l’état neuf.

Lorsque vous achetez votre bien neuf à un particulier, la vente n’est pas soumise à la TVA mais à la seule taxe de publicité foncière. Vous devrez vous acquitter des frais de notaire, qui comprennent :

Les honoraires du notaire ;
La contribution de sécurité immobilière, qui représente 0,10 % du prix d’achat ;
Les droits de mutation à titre onéreux, dont le taux s’élève à 5,81 %.

Ces droits sont composés d’un droit départemental, qui varie entre 1,20 % et 4,50 % du prix d’achat selon les départements ; d’une taxe additionnelle perçue au profit des communes, et des frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’Etat. Par conséquent, lorsque vous achetez à un particulier, le taux maximal d’imposition n’excède généralement pas 5,81 % du prix d’achat.

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En revanche, si vous achetez votre bien à un professionnel, vous devrez, en plus des frais de notaire, vous acquitter de la TVA. Outre le Prêt à taux zéro (PTZ) et les aides des collectivités locales, la loi permet également à ceux qui achètent un logement neuf de bénéficier d’une réduction du taux de TVA.

Les Différents Taux de TVA Applicables dans l’Immobilier Neuf

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect sur la consommation de biens et de services. Dans l’immobilier neuf, il existe 3 taux différents :

Le taux normal de 20 %. Il s’applique à l’acquisition d’un logement auprès d’un professionnel comme un promoteur ou un constructeur, en dehors du secteur de l’accession sociale ;
Le taux réduit à 5,5 %. Il s’applique dans les zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).
À savoir : il existe aussi un taux intermédiaire à 10 %, qui s’applique lorsque vous réalisez des travaux autres que d’amélioration de la performance énergétique dans un local à usage d’habitation âgé de plus de 2 ans.

TVA Réduite à 5,5 % : Conditions d'Éligibilité

Si vous achetez un bien immobilier neuf, vous pourrez ainsi bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu du taux habituel de 20 % ! Si vous achetez un logement neuf à 250 000 €, vous ne paierez que 250 000 x 5,5 %, soit 13 750 € de TVA, contre 50 000 € avec un taux de TVA à 20 % !

Cependant, tous les types de logements ne permettent pas de bénéficier de ce taux de TVA réduit à 5,5 %. Il vous faudra donc vous assurer que vous répondez à toutes les conditions nécessaires avant de vous lancer dans votre achat dans le neuf.

Afin de bénéficier de la TVA à 5,5 %, l’acquéreur doit acheter le logement dans le but d’en faire sa résidence principale. De plus, votre logement doit se trouver dans un quartier éligible à la TVA réduite et ne pas dépasser un certain prix d’achat. Vous devrez enfin respecter certaines conditions de ressources.

Votre Logement Doit se Trouver dans un Quartier Éligible à la Réduction de TVA

La réduction de TVA s’applique aux logements situés dans les quartiers ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou dans les 300 mètres alentour, ou encore dans les quartiers QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville). Ces quartiers sont délimités par les collectivités territoriales et bénéficient de travaux de rénovation dans le but de les revaloriser. La réduction du taux de TVA à 5,5 % y a été mise en place afin de redynamiser ces quartiers et de susciter l’intérêt de nouveaux propriétaires.

Pour pouvoir bénéficier de la TVA à taux réduit, vous devez choisir un logement dont le permis de construire est déposé dans une zone éligible.

Zones ANRU et Périmètres Associés

Première possibilité, acheter un logement situé dans un quartier ayant signé une convention de rénovation urbaine avec l’ANRU. L’Agence nationale pour la rénovation urbaine est chargée de financer et de piloter le Programme national de rénovation urbaine (PNRU) qui redessine le visage des quartiers les plus vulnérables.

Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV)

Autre option, l’acquisition d’un bien en QPV, dont la caractéristique est un revenu par habitant plus faible que dans le reste de l’agglomération et de la France. 480 quartiers sont classés QPV, qui présentent de “forts dysfonctionnements” ou des “dysfonctionnements d’importance régionale”.

Distance par Rapport aux Zones Éligibles

Pour assouplir le dispositif, la loi prévoit l’éligibilité à la TVA à taux réduit les logements se situant :

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À moins de 300 mètres de la limite d’un QPV ;
Dans un ensemble immobilier entièrement implanté à moins de 500 mètres de la limite d’un QPV et partiellement à moins de 300 mètres de cette limite. Est notamment considéré comme un ensemble immobilier un groupe de bâtiments ayant fait l’objet d’un même permis de construire.

Le site SIG Ville (système d’information géographique de la politique de la ville) permet de visualiser les quartiers de la rénovation urbaine potentiellement concernés. En cas de doute sur l’éligibilité d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier à ce dispositif d’accession sociale, il est possible d’interroger les services des impôts compétents sur le territoire.

Pour savoir si une adresse est concernée, consultez le système d'information géographique de la politique de la ville.

Vous Devez Respecter Certaines Conditions de Ressources

La réduction de TVA ne pourra vous être accordée que dans la mesure où vos ressources ne dépassent pas certains plafonds fixés par l’Etat. Cette TVA à taux 5,5 % a en effet pour objectif de permettre aux classes moyennes de devenir propriétaires dans le neuf.

Ce plafond de ressources dépend du nombre de personnes qui occupent le foyer et de la situation géographique du bien que vous acquérez. Il s’agit des ressources de l’année N-2, soit celles d'il y a deux ans pour une demande déposée cette année.

Plafonds de Ressources 2025

La TVA à taux réduit s’adresse aux ménages les plus modestes, qui doivent ainsi respecter un plafond de ressources pour obtenir l’avantage fiscal. Correspondant aux plafonds du Prêt Locatif Social majoré de 11 %, ce dernier est calculé en fonction :

Du nombre d’occupants dans le futur logement ;
De la zone géographique (Paris et communes limitrophes, reste de l’Île-de-France et autres régions métropolitaines).

La période de référence pour les revenus se situe en année N-2, soit 2023 pour une acquisition en 2025.

Voici les plafonds en vigueur pour l’éligibilité à la TVA à 5,5% en 2025 :

Composition du foyer fiscal	Paris et communes limitrophes (en euros)	Reste de L'IDF (en euros)	Reste de la France (en euros)
1 personne	38 509	38 509	33 479
2 personnes	57 554	57 554	44 170
3 personnes	75 446	69 183	53 765
4 personnes	90 078	82 270	64 909
5 personnes	107 173	98 101	76 356
6 personnes	120 599	110 395	86 055
Majoration par personne supplémentaire	+ 13 439	+ 12 300	+ 9 599

Le niveau de ressources du demandeur est apprécié :

À la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire
Ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat de vente ayant pour objet la construction du logement.

Le montant des ressources prises en compte correspond en règle générale à la somme des revenus constituant le revenu fiscal de référence figurant sur les avis d’imposition de chaque personne composant le ménage établis au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire (ou, à défaut, du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement). Par exemple, pour un contrat de réservation signé en 2025, il convient de prendre en compte l’avis d’imposition 2024 portant sur les revenus 2023.

Le Prix de Vente du Logement Neuf Ne Doit Pas Dépasser Certains Seuils

Le prix de vente auquel vous achetez votre logement neuf est également une condition essentielle à l’octroi du taux réduit de TVA. Ce prix ne doit pas excéder certains plafonds, qui diffèrent selon la zone géographique dans laquelle se trouve votre bien.

Le prix de construction ou le prix de vente ne doit pas excéder un plafond exprimé en euros HT par mètre carré de surface utile. La surface utile comprend :

La surface habitable ;
Et 50 % des surfaces annexes (pièces à usage exclusif de l’occupant et dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1.80 m).

Vous pouvez également ajouter au maximum 6 m² au titre de la moitié de la surface du garage ou d’une place de stationnement dont vous seul avez la jouissance.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les plafonds de prix au mètre carré, hors taxe, sont fixés comme suit :

Zone géographique	Plafonds des prix HT au m2 (en euros)
A bis	6 170
A	4 675
B1	3 744
B2	3 269
C	2 857

À savoir : la mise à jour des prix s’effectue chaque année au 1ᵉʳ janvier, sur la base de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction (ICC).

Vous Devez Conserver Votre Bien Immobilier Pendant au Moins 10 Ans

Enfin, pour bénéficier de la TVA à 5,5 %, vous devez vous engager à conserver pendant plus de 10 ans le logement que vous achetez. Si vous revendez votre bien neuf dans les 10 ans après l’acquisition, vous devrez rembourser l’intégralité de la différence entre le régime réduit (TVA à 5,5 %) et le régime normal (TVA à 20 %).

Si vous le revendez dans les 5 à 15 ans suivant l’achat, vous devrez rembourser la différence de TVA entre le régime réduit et le régime normal. Cependant, un changement de situation personnelle ou professionnelle, comme une mutation à plus de 70 km de votre bien, la délivrance d’une carte d’invalidité, un divorce, le décès du co-acquéreur ou une période de chômage de plus de 12 mois peuvent vous exonérer du remboursement de la TVA, et ce même si vous revendez votre logement avant les 10 ans d’acquisition.

Que se Passe-t-il en Cas de Non-respect des Conditions Liées au Taux Réduit de TVA pour un Immeuble ?

Deux conséquences sont possibles en cas de non-respect des conditions liées au taux réduit de TVA pour un immeuble :

La remise en cause du taux de TVA réduit
Un reversement de taxe, sauf exceptions admises par l’administration fiscale.

Une TVA Réduite à 10 % pour Certains Logements Locatifs

Un taux de TVA réduite à 10 % s’applique également à l’acquisition de logements locatifs dits « intermédiaires », sous certaines conditions. Il doit s’agir de biens neufs destinés à la location, situés dans les zones éligibles au dispositif locatif Pinel, c’est-à-dire dans de grandes et moyennes agglomérations, en déficit de logements.

Les biens doivent par ailleurs être intégrés à un ensemble immobilier comprenant 25 % de surface de logements locatifs sociaux au minimum, sauf dans les communes disposant déjà de 50 % de logements sociaux locatifs et dans les quartiers NPNRU [1]. Pour rappel, chaque bien doit être loué à titre de résidence principale. À la clé également, une exonération de taxe foncière pendant 20 ans.

Une TVA Réduite pour les Travaux de Rénovation

Il ne faut pas confondre la TVA réduite à 5,5 % pour l’acquisition d’un logement neuf dans certaines zones urbaines avec la TVA pour les travaux de rénovation d’un logement. Cette TVA au taux réduit de 5,50 % (ou au taux intermédiaire de 10 %) concerne les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien sur les logements d’habitation achevés depuis plus de deux ans. Dans certaines territoires (en Guadeloupe, Martinique et à La Réunion), le taux applicable est même de 2,1 %.

Pour pouvoir bénéficier de la TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation, il faut que le logement soit achevé depuis plus de deux ans au début des travaux. Le taux réduit concerne uniquement les travaux de rénovation énergétique à proprement parler. Il ne peut ainsi pas s’appliquer aux travaux annexes tels que des travaux de forage et de terrassement en vue d’installer l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur.

Le taux de 5,5 % s’applique notamment aux :

Travaux de pose d’installation et d’entretien de matériaux et d’équipement d’économie d’énergie qui respectent des critères techniques et de performances minimales (chaudières gaz à condensation, pompes à chaleur autres que air/air, isolation thermique, appareil de régulation de chauffage ou de production d’énergie renouvelable…)
Travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’efficacité énergétique (déplacement de radiateurs, dépose de sols…).

En revanche, les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien sont, eux, éligibles aux taux de TVA intermédiaire à 10 %.

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