TVA et Location Saisonnière : Guide Complet pour les Propriétaires en France
En France, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect qui s’applique à la consommation de biens et de services. Bien que l’activité de location saisonnière génère des revenus imposables, de nombreux contribuables sont exonérés de TVA. Cet article vous guide à travers les aspects essentiels de la TVA en matière de location saisonnière, en abordant les critères d'assujettissement, les régimes fiscaux disponibles et les obligations des loueurs en meublé.
I. TVA et Locations Saisonnières : Quand l'Attention est Nécessaire
En ce qui concerne les locations saisonnières, la TVA devient un point d’attention en présence de prestations para-hôtelières. Ces prestations se réfèrent à une gamme de services similaires à ceux fournis par les établissements hôteliers, mais proposés dans le cadre de locations saisonnières ou d’hébergements de courte durée.
Exemples de prestations para-hôtelières :
- Petit déjeuner : Fournir un petit-déjeuner quotidien ou occasionnel aux locataires.
- Nettoyage régulier des locaux.
- Fourniture du linge de maison.
- Accueil personnalisé.
Il est important de noter que la liste des cas d’imposition énumérée à l’article 261 D 4° du CGI est limitative.
II. Récupération de TVA et Acquisition Immobilière
Il est important de souligner que la récupération de TVA nécessite d’acquérir un immeuble neuf auprès d’un professionnel. Pour rappel, un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de 5 ans. Aussi, les loueurs sont en mesure de récupérer la TVA appliquée sur les loyers dans le cadre de la location meublée imposable.
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Pour bénéficier du dispositif de récupération de la TVA, il est recommandé de tenir une comptabilité précise des revenus et dépenses, étant essentiel pour établir la déclaration de TVA. Le service des impôts compétent pour traiter la déclaration de TVA est en principe celui du lieu du meublé.
III. Réforme de la TVA : Suspension et Implications
Jusqu’à présent, les loueurs en meublé assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) bénéficiaient d’une franchise en base de TVA jusqu’à 85 000 € de chiffre d’affaires annuel. Au-delà, ils devaient facturer la TVA à 10 % à leurs locataires.
La loi de finances 2025 a introduit un seuil unique de 25 000 € de chiffre d’affaires annuel pour toutes les activités, y compris la location meublée. Une suspension face à la contestation. Prévue pour entrer en vigueur le 1er mars 2025, la réforme a suscité une vive opposition de la part des professionnels de la location courte durée, des micro-entrepreneurs et de certaines fédérations professionnelles.
Face à cette contestation, le gouvernement a suspendu l’application de la mesure jusqu’au 1er juin 2025, puis a annoncé son report dans le cadre du budget 2026.
Quelles implications pour les loueurs en meublé ?
Pour les loueurs en location saisonnière concernés, cette réforme aurait eu des conséquences significatives :
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- Assujettissement à la TVA dès 25 000 € de chiffre d’affaires : de nombreux loueurs auraient dépassé ce seuil, notamment dans les zones touristiques.
- Complexification administrative : obligation de facturer la TVA, de la déclarer et de la reverser à l’État.
- Impact sur la rentabilité : répercuter la TVA sur les tarifs aurait pu rendre les locations moins compétitives.
Cependant, la suspension de la réforme offre un sursis aux loueurs, qui peuvent continuer à bénéficier de la franchise en base de TVA jusqu’à 85 000 € de chiffre d’affaires annuel.
IV. Critères d’Assujettissement à la TVA
Indépendamment du seuil de chiffre d’affaires, certaines prestations peuvent entraîner l’assujettissement à la TVA :
- Durée de location inférieure à 30 jours.
- Fourniture de trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, accueil personnalisé.
Ainsi, un loueur proposant des séjours de courte durée avec ces services serait considéré comme exerçant une activité para-hôtelière et serait soumis à la TVA, même en dessous du seuil de franchise.
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V. Anticiper les Évolutions Futures
Bien que la réforme soit suspendue, elle n’est pas abandonnée. Le gouvernement prévoit de la réintroduire dans le cadre du budget 2026. Il est donc crucial pour les loueurs en meublé de se préparer à ces changements :
- Surveiller leur chiffre d’affaires : pour anticiper un éventuel dépassement du futur seuil.
- Adapter leurs prestations : en évitant de proposer les services para-hôteliers qui entraînent l’assujettissement à la TVA.
- Consulter un expert-comptable : pour optimiser leur fiscalité et leur rentabilité.
La suspension de la réforme de la TVA en 2025 offre un répit aux loueurs en meublé, mais il est essentiel de rester vigilant. Les évolutions fiscales peuvent impacter significativement la rentabilité des locations saisonnières.
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VI. Location Airbnb et TVA : Ce Qu'il Faut Savoir
En France, le secteur hôtelier est soumis au taux de TVA de 10 %. En principe, ce pourcentage s’applique également aux locations Airbnb. Toutefois, de nombreux propriétaires de logements saisonniers ne facturent pas la TVA à leurs clients.
Deux mécanismes peuvent vous permettre de bénéficier d’une exonération de TVA :
L’exonération de TVA en l’absence de prestations hôtelières
La location de logements sur Airbnb peut bénéficier d’une exonération de TVA. Pour cela, les services proposés par l’hôte ne doivent pas inclure 3 ou plus des prestations suivantes :
- La fourniture du petit-déjeuner, dans le logement ou dans un local commun aménagé à cet effet.
- La fourniture et le nettoyage régulier du linge de maison (serviettes, draps, taies d’oreiller, etc.).
- Le nettoyage régulier des locaux pendant la durée de la location. Un ménage hebdomadaire suffit à caractériser cette prestation.
- L’accueil des clients à leur arrivée (par l’hôte ou par une tierce personne).
Dès lors que la location remplit 3 ou 4 de ces conditions, le législateur considère qu’elle constitue un service hôtelier. Vous devez donc la soumettre au taux de TVA applicable à ce secteur, soit 10 %.
En pratique, la plupart des logements Airbnb ne proposent pas ce type de prestations. Ainsi, les loueurs n’ont pas besoin de facturer la TVA.
Le régime de la franchise de TVA
La franchise en base est un régime d’imposition qui vous dispense de toute obligation en matière de TVA. Ce système pourrait donc être intéressant, surtout si les conditions de l’exonération de TVA des Airbnb venaient à se durcir.
Pour en bénéficier, vous devez respecter un plafond de chiffre d’affaires, dont le montant a été réévalué le 1er janvier 2025. Il s’élève désormais à 85 000 € par an pour la fourniture de logements.
Le régime de franchise vous dispense de facturer la TVA à vos clients. Par ailleurs, vous n’avez pas besoin d’établir de déclarations. En revanche, vous ne pouvez pas récupérer la TVA que vous acquittez sur vos dépenses, même quand elles se rapportent à votre activité de loueur Airbnb.
Une personne physique ne peut exploiter qu’une micro-entreprise. Ainsi, si vous exercez déjà votre profession sous ce statut et que vous décidez d’y soumettre votre activité de loueur Airbnb, vous devrez déclarer l’ensemble de vos recettes sous la même structure.
Votre chiffre d’affaires inclura donc à la fois vos revenus professionnels et ceux de la location de courte durée. Ce qui pourrait entraîner le franchissement des seuils de la franchise de TVA… Réfléchissez bien au choix du statut juridique et fiscal de votre activité Airbnb avant de vous lancer !
Si vous ne bénéficiez pas de l’exonération de TVA sur les Airbnb ou du régime de franchise, vous devez appliquer le taux de TVA de 10 %.
Le calcul de la TVA à facturer est très simple :
TVA sur votre Airbnb = prix du séjour HT x 10 %
Cette taxe majore le prix de vos nuitées, et réduit donc votre compétitivité vis-à-vis des autres loueurs saisonniers et des hôtels.
Vous devez inclure les informations suivantes sur vos factures de vente (parmi d’autres mentions obligatoires) :
- Votre numéro d’identification à la TVA pour toute facture d’un montant supérieur à 150 €.
- Le prix hors taxes d’une nuitée.
- Les éventuelles remises applicables (pour un séjour de longue durée, par exemple).
- Le prix total HT.
- Le montant et le taux de la TVA.
- Le prix total TTC.
Vous pouvez renseigner votre numéro de TVA dans la section Taxes de votre compte Airbnb. Cette action vous permet ensuite d’émettre des factures avec TVA automatiquement pour chacune de vos réservations.
VII. Régimes de TVA Applicables
En France, les assujettis peuvent se soumettre à l’un des trois régimes de TVA suivants :
- La franchise en base de TVA, qui vous dispense de toute obligation en matière de TVA.
- Le régime réel simplifié, qui implique une déclaration de TVA annuelle (en mai) et le versement de deux acomptes (en juillet et en septembre).
- Le régime réel normal, qui nécessite des déclarations mensuelles.
Au réel normal, vous pouvez ne déposer qu’une déclaration par trimestre, si le montant de votre TVA due n’excède pas 4 000 € par an.
La détermination de votre régime d’imposition dépend de votre chiffre d’affaires annuel. Le rythme de vos déclarations dépend donc de votre régime d’imposition à la TVA. Les formulaires à compléter diffèrent également :
- Le formulaire n° 3517-S-SD (déclaration CA12) au réel simplifié.
- Le formulaire n° 3310-CA3-SD (déclaration CA3) au réel normal.
La déclaration de TVA de vos Airbnb permet de calculer votre TVA due, grâce à la formule suivante :
TVA exigible = TVA collectée - TVA déductible
La TVA collectée est celle que vous facturez à vos clients. Vous pouvez lui déduire la taxe que vous réglez sur vos dépenses professionnelles, sous certaines conditions.
VIII. Quel Régime Fiscal Choisir pour Votre Activité Airbnb ?
En tant qu’hôte Airbnb, vous êtes fiscalement considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou en loueur en meublé professionnel (LMP). Cette classification dépend du montant de vos recettes locatives et impacte notamment les possibilités de report de vos déficits éventuels.
Dans tous les cas, vous relevez de l’un des deux systèmes suivants pour l’imposition de vos revenus Airbnb :
- Le régime micro-BIC, si vos recettes annuelles n’excèdent pas 15 000 €.
- Le régime réel, si elles dépassent 15 000 €. Vous pouvez aussi opter pour l’imposition au réel, même si vous n’atteignez pas le seuil de chiffre d'affaires du régime micro.
La fiscalité des locations saisonnières a été totalement revue fin 2024. Les avantages du régime micro-BIC ont été drastiquement réduits par la loi anti-Airbnb. Auparavant, vous pouviez en bénéficier jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles.
Le micro-BIC consiste à appliquer un abattement forfaitaire pour charges de 30 % sur vos revenus locatifs. Si vous relevez du régime réel, vous déduisez le montant exact de vos achats.
IX. Les loyers perçus en 2024 et 2025 : ce qui change
Les loyers perçus en 2024 dans le cadre de la location saisonnière touristique bénéficient encore en 2025 d'une fiscalité des BIC favorable. En revanche, la réforme « loi Le Meur » alourdit l'impôt pour les loyers touchés en 2025.
Sommaire
- Quel impôt en 2025 sur les loyers des locations touristiques perçus en 2024 ?
- Revenus des meublés de tourisme perçus en 2025 : quelle imposition en 2026 ?
- Comment déclarer les revenus tirés de la location saisonnière ?
- Quel est le meilleur statut fiscal pour faire de la location saisonnière ?
- Quel est le nombre de jours de location à ne pas dépasser pour louer à des touristes ?
- Quels changements pour les locations meublées touristiques en 2025 ?
La fiscalité des locations saisonnières reste avantageuse en 2024, mais tout change en 2025. La réforme « loi Le Meur » prévoit des abattements réduits et un régime moins favorable.
Dès lors que vous mettez en location saisonnière un logement, votre résidence secondaire par exemple, ne serait-ce que quelques jours par an, les loyers et charges perçus doivent être déclarés pour être ensuite soumis à l'impôt sur le revenu et assujettis à la CSG et autres prélèvements sociaux.
La location saisonnière étant nécessairement meublée, les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (« BIC ») comme pour les locations meublées de longue durée. Il existe deux régimes déclaratoires : le régime forfaitaire et le régime réel dont les seuils diffèrent selon la nature de la location.
À noter : les revenus tirés de la sous-location meublée sont aussi à déclarer et sont imposés de la même façon.
Il existe en 2025, comme c'était déjà le cas en 2024, un cas d'exonération d'impôt, certes marginal. Ainsi, vous êtes exonéré d'impôt si les deux conditions suivantes sont cumulativement remplies :
- Vous louez une ou plusieurs chambres d'hôtes. Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes pour une ou plusieurs nuitées. La location est assortie, au minimum, de la fourniture du petit-déjeuner et du linge de maison. L'accueil est assuré par l'habitant ;
- L'ensemble des loyers encaissés ne dépassent pas 760 € par an.
Cette exonération doit s'éteindre le 31 décembre 2026.
Quel impôt en 2025 sur les loyers des locations touristiques perçus en 2024 ?
Bonne nouvelle pour les loueurs, notamment ceux qui ont engrangé de substantiels loyers pendant les JO de Paris, les loyers et charges encaissés en 2024 ne sont pas touchés par la réforme « loi Le Meur » ; l'imposition des recettes 2024 reste douce !
Le régime d'imposition forfaitaire pour les revenus 2024 Le régime forfaitaire (appelé également « micro-entreprise » ou « micro-bic ») consiste en l'application d'un abattement sur vos recettes annuelles, c'est-à-dire toutes les sommes perçues au titre de la location (loyers plus charges). Cet abattement est réputé inclure l'ensemble des frais et charges relatifs au logement ; aucune déduction supplémentaire n'est donc autorisée.
Le montant de l'impôt dépend ensuite bien sûr de vos autres revenus et de la tranche d'imposition dans laquelle vous vous situez.
Le fonctionnement du micro-Bic est particulièrement simple et ne nécessite ni compétence comptable ni aide pour remplir la déclaration des revenus : c'est un régime idéal pour les particuliers. Les revenus locatifs sont à déclarer sur le formulaire 2042 C PRO (+ sa notice n° 2041 NOT), case « 5ND » pour les locations saisonnières « classiques », case « 5NG » pour les locations saisonnières classées et les chambres d'hôtes.
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