TVA et Airbnb en France : Tout ce que vous devez savoir
La fiscalité de la location Airbnb peut sembler complexe et évolutive. La taxe sur la valeur ajoutée (ou TVA) est une taxe sur le commerce de biens et la prestation de services. Dans certains pays, on la retrouve sous le nom de taxe sur les biens et services (TPS), taxe sur les services ou taxe sur la consommation.
Cet article vise à éclaircir les règles d'imposition applicables aux locations Airbnb en France, en particulier en ce qui concerne la TVA. Il abordera les conditions d'exonération, les régimes d'imposition possibles, et les implications de la nouvelle TVA sur les meublés touristiques prévue pour 2025.
Fiscalité Airbnb : Les Secrets pour Optimiser vos Revenus
TVA sur les frais de service Airbnb
Selon votre pays de résidence ou l'emplacement de votre logement, vous devrez peut-être appliquer la TVA (ou d'autres taxes telles que les taxes de séjour) sur l'hébergement et sur les services que vous fournissez aux voyageurs. La TVA est appliquée sur les frais de service voyageur de la réservation. La TVA est appliquée sur les frais de service hôte de la réservation.
Dans certains pays, si vous êtes immatriculé à la TVA ou si vous effectuez un voyage d'affaires, la TVA peut ne pas être facturée sur les frais de service Airbnb. Pour nous faire part de votre assujettissement à la TVA, ajoutez votre numéro de TVA ou d'identification fiscale à votre compte dans la section Taxes. Vous pouvez ajouter votre numéro de TVA ici.
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Pour toute question concernant les taxes, nous vous conseillons de consulter votre conseiller fiscal ou les autorités fiscales de votre région.
Exonération de TVA pour les locations Airbnb
L’article 261 D, 4° du CGI exonère notamment les locations saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation. En conséquence, vos locations Airbnb sont en principe exonérées de TVA. Aucune TVA n’étant facturée, vous ne pourrez déduire aucune TVA sur les dépenses engagées pour votre activité.
Vos locations Airbnb ne sont plus exonérées de TVA lorsque ces dernières sont effectuées dans le cadre d’une prestation similaire au secteur hôtelier (art. 135, 2, a de la Directive TVA). Si la taxation de votre location Airbnb à la TVA vous est plus favorable, vous conservez la possibilité d’appliquer la TVA même si vous êtes en dessous des seuils.
Concrètement, la TVA n’est pas applicable si le loueur se contente de fournir du linge de maison et de faire réaliser le ménage dans les locaux.
Toutefois, de nombreux propriétaires de logements saisonniers ne facturent pas la TVA à leurs clients. En effet, deux mécanismes peuvent vous permettre de bénéficier d’une exonération de TVA.
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L’exonération de TVA en l’absence de prestations hôtelières
La location de logements sur Airbnb peut bénéficier d’une exonération de TVA. Pour cela, les services proposés par l’hôte ne doivent pas inclure 3 ou plus des prestations suivantes :
- La fourniture du petit-déjeuner, dans le logement ou dans un local commun aménagé à cet effet.
- La fourniture et le nettoyage régulier du linge de maison (serviettes, draps, taies d’oreiller, etc.).
- Le nettoyage régulier des locaux pendant la durée de la location. Un ménage hebdomadaire suffit à caractériser cette prestation.
- L’accueil des clients à leur arrivée (par l’hôte ou par une tierce personne).
Dès lors que la location remplit 3 ou 4 de ces conditions, le législateur considère qu’elle constitue un service hôtelier. Vous devez donc la soumettre au taux de TVA applicable à ce secteur, soit 10 %.
En pratique, la plupart des logements Airbnb ne proposent pas ce type de prestations. Ainsi, les loueurs n’ont pas besoin de facturer la TVA.
Dans une réponse ministérielle en date du 1er avril 2025 (JO AN 01-04-2025 n°1044 p.2267 et 2268), la précision suivante a été apportée : « S’agissant par ailleurs de la seule mise à disposition d’une boîte à clés, celle-ci ne saurait suffire à caractériser une réception même non personnalisée de la clientèle. Ainsi, le loueur pourrait être exonéré de TVA s’il ne propose pas le petit-déjeuner et s’il se contente d’installer une boîte à clés, sans offrir un autre mode d’accueil.
Le régime de la franchise de TVA
La franchise en base est un régime d’imposition qui vous dispense de toute obligation en matière de TVA. Ce système pourrait donc être intéressant, surtout si les conditions de l’exonération de TVA des Airbnb venaient à se durcir.
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Pour en bénéficier, vous devez respecter un plafond de chiffre d’affaires, dont le montant a été réévalué le 1er janvier 2025. Il s’élève désormais à 85 000 € par an pour la fourniture de logements.
Le régime de franchise vous dispense de facturer la TVA à vos clients. Par ailleurs, vous n’avez pas besoin d’établir de déclarations. En revanche, vous ne pouvez pas récupérer la TVA que vous acquittez sur vos dépenses, même quand elles se rapportent à votre activité de loueur Airbnb.
Nouvelle TVA sur les meublés touristiques en 2025
À partir de 2025, la France introduit une TVA sur toutes les locations de courte durée, y compris les logements proposés sur Airbnb. Cette nouvelle mesure fiscale bouleverse le secteur des locations touristiques et vise à rétablir la concurrence avec les hôtels, déjà assujettis à cette taxe.
Jusqu’à présent, les locations Airbnb en étaient exemptées si elles ne proposaient pas de services additionnels comme le petit-déjeuner ou un accueil personnalisé. Avec cette loi, tous les logements loués en courte durée seront taxés, sans exception, mettant fin aux avantages fiscaux.
Cette mesure, soutenue par les hôteliers, fait partie d’un ensemble de réformes pour équilibrer la concurrence entre les meublés touristiques et les établissements hôteliers, dans le cadre du projet de loi « anti-Airbnb ». Elle s’aligne également avec une directive européenne visant à uniformiser la fiscalité des plateformes de location de vacances.
Pour le député Horizons de l’Indre François Jolivet, auteur de l’amendement adopté, les prestations des loueurs de Airbnb sont, comme pour les hôtels, «des actes purement commerciaux, qui doivent donc être assujettis à la TVA». Une position partagée par d’autres députés.
«La directive européenne sur la TVA prévoit que les loueurs de meublés touristiques sont exonérés de TVA sauf s’ils font concurrence au secteur hôtelier», rappelle Charles de Courson, député Liot (Libertés, indépendants, territoires et outre-mer) de la Marne et rapporteur général du projet de Budget 2025 auprès de la commission des finances. Pour lui, «la question est donc de savoir s’il y a concurrence». «Les hôteliers disant que “oui”», Charles de Courson estime «qu’on peut essayer de remettre dans une situation de concurrence loyale les loueurs de meublés de tourisme et les hôteliers».
Au-delà du rétablissement d’une concurrence loyale entre les loueurs de Airbnb et l’hôtellerie, François Jolivet voit dans son amendement un moyen de «favoriser le logement familial», loué sur de longues durées. En effet, si les touristes se détournent des Airbnb à cause de tarifs devenus prohibitifs sous l’effet de la TVA, ce type d’investissement locatif perdra de son intérêt.
Impact pour les propriétaires et les voyageurs en 2025
Pour les propriétaires, l’impact est double :
- Hausse des coûts de location: La TVA de 10 % augmente le coût des séjours, rendant les locations moins compétitives face aux hôtels.
- Complexité administrative accrue: Les particuliers devront gérer la TVA, ce qui pourrait les décourager de louer leur bien.
Pour les voyageurs, les conséquences se traduisent par :
- Une augmentation des tarifs.
- Une réduction potentielle de l’offre de logements sur Airbnb.
- La nécessité de revoir leur budget vacances.
Cette mesure pourrait également amener des voyageurs à privilégier les hôtels, qui offrent des services supplémentaires comme le ménage et la restauration.
Comment déclarer la TVA de vos Airbnb ?
Si vous ne bénéficiez pas de l’exonération de TVA sur les Airbnb ou du régime de franchise, vous devez appliquer le taux de TVA de 10 %. Le calcul de la TVA à facturer est très simple :
➡️ TVA sur votre Airbnb = prix du séjour HT x 10 %
Cette taxe majore le prix de vos nuitées, et réduit donc votre compétitivité vis-à-vis des autres loueurs saisonniers et des hôtels.
Vous devez inclure les informations suivantes sur vos factures de vente (parmi d’autres mentions obligatoires) :
- Votre numéro d’identification à la TVA pour toute facture d’un montant supérieur à 150 €.
- Le prix hors taxes d’une nuitée.
- Les éventuelles remises applicables (pour un séjour de longue durée, par exemple).
- Le prix total HT.
- Le montant et le taux de la TVA.
- Le prix total TTC.
En France, les assujettis peuvent se soumettre à l’un des trois régimes de TVA suivants :
- La franchise en base de TVA, qui vous dispense de toute obligation en matière de TVA.
- Le régime réel simplifié, qui implique une déclaration de TVA annuelle (en mai) et le versement de deux acomptes (en juillet et en septembre).
- Le régime réel normal, qui nécessite des déclarations mensuelles.
La détermination de votre régime d’imposition dépend de votre chiffre d’affaires annuel. Le rythme de vos déclarations dépend donc de votre régime d’imposition à la TVA. Les formulaires à compléter diffèrent également :
- Le formulaire n° 3517-S-SD (déclaration CA12) au réel simplifié.
- Le formulaire n° 3310-CA3-SD (déclaration CA3) au réel normal.
La déclaration de TVA de vos Airbnb permet de calculer votre TVA due, grâce à la formule suivante :
TVA exigible = TVA collectée - TVA déductible
La TVA collectée est celle que vous facturez à vos clients. Vous pouvez lui déduire la taxe que vous réglez sur vos dépenses professionnelles, sous certaines conditions.
Tableau comparatif des régimes d'imposition BIC 2023
Quel régime fiscal choisir pour votre activité Airbnb ?
En tant qu’hôte Airbnb, vous êtes fiscalement considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou en loueur en meublé professionnel (LMP). Cette classification dépend du montant de vos recettes locatives et impacte notamment les possibilités de report de vos déficits éventuels.
Dans tous les cas, vous relevez de l’un des deux systèmes suivants pour l’imposition de vos revenus Airbnb :
- Le régime micro-BIC, si vos recettes annuelles n’excèdent pas 15 000 €.
- Le régime réel, si elles dépassent 15 000 €. Vous pouvez aussi opter pour l’imposition au réel, même si vous n’atteignez pas le seuil de chiffre d'affaires du régime micro.
Le micro-BIC consiste à appliquer un abattement forfaitaire pour charges de 30 % sur vos revenus locatifs. Si vous relevez du régime réel, vous déduisez le montant exact de vos achats.
Au régime micro-BIC, il convient de reporter le montant des loyers bruts dans la déclaration n°2042 C Pro en case 5 KP (page 3) si le contribuable est LMP. Si le contribuable est LMNP, les loyers bruts doivent être reportés en case 5 ND en page 5 de la déclaration n°2042 C Pro.
Si le contribuable est au régime réel, il doit déposer une déclaration de résultats n°2031 SD, et reporter le montant des loyers en case 5 KC ou 5 KI de la déclaration n°2042 C Pro s’il est LMP, ou en case 5 NA ou 5 NK s’il est LMNP.
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