TVA et Hébergement Touristique en France : Guide Complet

La fiscalité des locations aux touristes de biens immobiliers meublés est un sujet en constante évolution. En France, la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un point d’attention particulier, surtout en présence de prestations para-hôtelières. Cet article vise à détailler le régime légal français de la TVA en para-hôtellerie et les implications pour les locations de meublés de tourisme.

Carte des régions touristiques en France

Évolution de la Fiscalité des Locations Meublées

La loi du 19 novembre 2024, visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, a été publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024. À partir du 1er janvier 2025, plusieurs changements sont à prévoir :

Nouveaux taux d’abattement fiscal.
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) obligatoire.
Pouvoirs élargis aux maires de communes.

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Déclaration Obligatoire de Résidence Principale

Au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques devront faire l’objet d’une déclaration. Le loueur devra apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, en fournissant son avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme. C'est ce qu'indique la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.

Nouveaux Taux de l’Abattement Fiscal

Les nouveaux taux de l’abattement fiscal, applicables aux revenus locatifs perçus à partir du 1er janvier 2025, sont les suivants :

50 % pour les biens classés et les chambres d'hôtes (avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels).
30 % pour les biens non classés (avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels).

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le DPE sera obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d'usage. En France métropolitaine, ces logements devront attester d’un DPE classé :

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entre les classes A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033.
entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034 (la même règle s’appliquera à cette date aux logements loués à titre de résidence principale).

À partir du 1er janvier 2034, le maire pourra demander au propriétaire de fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. L'absence de transmission du DPE est passible d'une astreinte administrative de 100 € par jour. Le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles relatives au DPE encourra une amende administrative de 5 000 € maximum.

Pouvoirs Élargis pour les Maires

Les communes pourront définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et ainsi réserver des secteurs dans leur plan local d’urbanisme (PLU) pour les constructions de résidences principales afin de mieux réguler les locations touristiques. À partir de 2025, les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd'hui).

Une amende civile de 15 000 € pourra être appliquée en cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune. D’autre part, les maires pourront prononcer 2 nouvelles amendes administratives de :

10 000 € maximum en cas de défaut d'enregistrement d'un meublé de tourisme.
20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.

De plus, les communes dotées d'un règlement de changement d’usage pourront étendre ce règlement à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

Modification du Règlement de Copropriété

À partir de 2025, tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublés de tourisme devra en informer le syndic. Les nouveaux règlements de copropriété pourront interdire ou non les meublés de tourisme. Dans les copropriétés disposant déjà d'un règlement de copropriété, un vote à la majorité (deux tiers des voix) pourra modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des logements en meublés de tourisme, alors qu'aujourd'hui l'unanimité est requise.

TVA et Locations Saisonnières : Un Point d'Attention

Bien que l’activité exercée génère des revenus imposables en matière d’impôt sur le revenu, de contribution économique et territoriale notamment, de nombreux contribuables sont exonérés de TVA. En ce qui concerne les locations saisonnières, la TVA devient un point d’attention en présence de prestations para-hôtelières. Ces prestations, se réfèrent à une gamme de services qui sont similaires à ceux fournis par les établissements hôteliers, mais qui sont proposés dans le cadre de locations saisonnières ou d’hébergements de courte durée.

Il est important de souligner que la récupération de TVA nécessite d’acquérir un immeuble neuf auprès d’un professionnel. Pour rappel, un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de 5 ans. Aussi, les loueurs sont en mesure de récupérer la TVA appliquée sur les loyers dans le cadre de la location meublée imposable. Pour bénéficier du dispositif de récupération de la TVA, il est recommandé de tenir une comptabilité précise des revenus et dépenses, étant essentiel pour établir la déclaration de TVA. Le service des impôts compétent pour traiter la déclaration de TVA, est en principe celui du lieu du meublé. Il est important de noter que la liste des cas d’imposition énumérée à l’article 261 D 4° du CGI, est limitative.

La Para-hôtellerie : Définition et TVA

La para-hôtellerie est une forme d'activité de location meublée en France. En vertu de l’article 261 D, 4° -b du CGI, les locations doivent être effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, porter sur un local meublé ou garni et être accompagnées d’au moins trois des quatre prestations suivantes :

Le nettoyage régulier des locaux.
Le petit déjeuner : directement dans les chambres ou dans un local dédié
La fourniture du linge de maison
La réception, même non personnalisée, de la clientèle : un simple système d’accueil électronique est suffisant.

Il est important de préciser qu’il faut simplement que les services soient proposés pour que le critère soit considéré comme rempli. Dans sa doctrine, l’administration fiscale commente ces dispositions en apportant les indications suivantes :

Précisions de l'Administration Fiscale

Petit déjeuner : L’exploitant doit disposer des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit-déjeuner à l’ensemble des locataires selon les usages professionnels, c’est-à-dire, au choix de l’exploitant, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place des denrées, situé dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier.
Nettoyage des locaux : Le nettoyage des locaux doit être effectué de manière régulière. Cette condition est remplie même lorsque l’exploitant ne fournit pas effectivement un service régulier de nettoyage, mais dispose des moyens lui permettant de proposer un tel service à l'ensemble des locataires durant le séjour, selon une périodicité régulière. Désormais, si le séjour est de moins d’une semaine, un simple nettoyage avant le début du séjour est suffisant pour considérer que la condition est remplie. En revanche, si le séjour est d’une semaine minimum, un ménage par semaine et donc en cours de séjour, doit être proposé pour que la condition soit remplie.
Linge de maison : L’exploitant doit disposer des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir pendant le séjour le linge de maison à l’ensemble des locataires. Ainsi, pour les séjours d’au moins une semaine, il doit être possible de changer le linge de lit une fois par semaine.
Réception : L’exploitant doit disposer durant la période de location des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle. Une simple boîte à clé et des échanges par téléphone pour répondre aux questions du client sont suffisants pour caractériser la prestation.

La loi de finances pour 2024 a inséré une condition supplémentaire pour considérer qu’une activité relève du secteur para-hôtelier : la durée du séjour doit être inférieure à 30 jours. En pratique, cette condition est presque systématiquement remplie.

Les activités para-hôtelières constituent une activité commerciale et relèvent donc des BIC et sont assujetties à la TVA en raison de la fourniture des services para hôteliers. Il s’agit donc d’un régime fiscal différent de celui de la location meublée. Contrairement à l’activité de location nue (qui relève en principe des revenus fonciers), il est possible d’amortir le bien immobilier détenu, à l’exception de la quote-part de la valeur qui correspond à celle du terrain, qui ne peut jamais être amortie.

Taux de TVA Applicable

Contrairement aux locations de logements, même meublés, à usage d’habitation qui ont une exonération de la TVA, sans possibilité d’option, la para-hôtellerie est assujettie à la TVA. La TVA sera calculée au taux intermédiaire de TVA de 10 % pour la partie hébergement. Pour les prestations annexes éventuellement proposées, tout dépend de la nature de la prestation, de son prix, de son mode de facturation... C’est une analyse au cas par cas qui doit s’effectuer.

Récupération de TVA en Para-hôtellerie

L'assujettissement à la TVA est un avantage considérable qui permet de récupérer la TVA notamment en cas d’acquisition d’un bien immobilier à rénover. En effet, il sera alors possible de récupérer la TVA supportée lors des travaux de rénovation réalisés. Par ailleurs, la TVA afférente aux dépenses courantes sera bien évidemment récupérable.

En cas de demande de remboursement de TVA liée à vos dépenses, il faut accorder une attention particulière aux preuves de dépenses à présenter à l’administration fiscale afin de justifier de l'application de la TVA. Par exemple, il est conseillé de formaliser expressément dans l’acte notarié, et donc dès l’acquisition du bien immobilier, le fait que le bien immobilier soit affecté à une activité de para-hôtellerie.

Distinction entre Meublés de Tourisme et Autres Hébergements

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, loués à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). Ils se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, car ils sont réservés à la mise à disposition exclusive du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs. Ils se distinguent de la chambre d’hôte où l’habitant est présent pendant la location, tandis que pour les meublés de tourisme, il ne l’est pas nécessairement.

La location saisonnière ou touristique se distingue du bail d’habitation selon deux critères :

Le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances.
La location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne.

Impôt sur le Revenu pour les Prestataires de Para-hôtellerie

Comme la location meublée, les revenus issus de l’activité para-hôtelière en nom propre sont imposables à l’impôt sur le revenu (IR). Ils relèvent plus précisément de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, avec le droit à la déduction des charges au réel. Par conséquent, les frais engagés dans l’intérêt de l’activité peuvent être déduits de votre résultat imposable, à condition de pouvoir être justifiés.

Avec ce dispositif, vous pouvez ainsi déduire de votre résultat imposable les charges suivantes :

Les frais de notaire.
Les frais d’entretien et de réparation du bien.
Les impôts locaux.
Les frais de gestion (factures d’énergie, abonnement, charges de copropriété) et d’assurances.
Les intérêts d’emprunt.
L’amortissement du mobilier et des améliorations.
L’amortissement du bien.

Afin d’imputer les éventuels déficits de votre activité para-hôtelière sur les autres revenus de votre foyer fiscal, il faut que l’activité soit considérée comme « professionnelle », c’est-à-dire qu’elle soit caractérisée par la participation personnelle, directe et continue de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité. Si vous faites appel à un tiers pour réaliser l’activité sans intervenir vous-même de manière significative, vous ne pouvez avoir la qualité de professionnel.

Calcul de la Plus-Value et Exonération

En matière de plus-value immobilière, le régime fiscal des plus-values professionnelles s’applique. Pour rappel, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat auquel il faut retrancher les amortissements précédemment déduits.

Une fois le montant de la plus-value déterminée, le régime d’imposition applicable est le suivant :

La plus-value à court terme est soumise au barème de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à hauteur des amortissements.
La plus-value à long terme est soumise au taux réduit de 12,8% et aux prélèvements sociaux au-delà des amortissements.

Régime Para-hôtelier vs. LMP/LMNP et Statut Juridique

Le régime du secteur para-hôtelier est indépendant du régime du loueur en meublé professionnel ou non professionnel. En effet, c’est la nature para-hôtelière des prestations offertes dans le cadre de la location qui caractérise l’activité fiscalement et non la simple mise en location du bien meublé. Ce régime spécifique ne relève donc ni du régime LMP, ni du régime LMNP.

En outre, l’activité de para-hôtellerie peut être exercée en nom propre, ou dans le cadre d’une SASU/SAS ou une EURL/SARL. Il n’est en principe pas possible de réaliser une activité parahôtelière en SCI. En effet, la SCI doit avoir un objet civil, or, la parahôtellerie est une activité purement commerciale (d’un point de vue juridique et fiscal). Néanmoins, si la SCI a une activité civile à titre principale, et qu’elle ne réalise de la parahôtellerie qu’à titre accessoire et très occasionnel, cela devrait pouvoir être toléré. Cela doit rester une exception.

TVA par Zone Géographique

France Métropolitaine

Location à usage d'habitation : Exonérée de TVA.
Prestations annexes : Soumises à la TVA.
Secteur hôtelier : TVA à 10 % (si offertes pour 30 nuits maximum et incluant au moins 3 des 4 prestations : petit-déjeuner, linge de maison, nettoyage, réception).
Hôtel de tourisme classé ou village de vacances classé : TVA à 10 %.
Terrains de camping classés : TVA à 10 %.
Aires d'accueil des gens du voyage : TVA à 10 %.
Logement et nourriture (maisons de retraite, établissements pour handicapés, etc.) : TVA à 5,5 %.

Corse

Location à usage d'habitation : Exonérée de TVA.
Prestations annexes : Soumises à la TVA.
Secteur hôtelier : TVA à 2,1 % (si offertes pour 30 nuits maximum et incluant au moins 3 des 4 prestations : petit-déjeuner, linge de maison, nettoyage, réception).
Hôtel de tourisme classé ou village de vacances classé : TVA à 2,1 %.
Terrains de camping classés : TVA à 2,1 %.
Aires d'accueil des gens du voyage : TVA à 2,1 %.
Logement et nourriture (maisons de retraite, établissements pour handicapés, etc.) : TVA à 2,1 %.

Martinique, Guadeloupe, La Réunion

Location à usage d'habitation : Exonérée de TVA.
Prestations annexes : Soumises à la TVA.
Secteur hôtelier : TVA à 2,1 % (si offertes pour 30 nuits maximum et incluant au moins 3 des 4 prestations : petit-déjeuner, linge de maison, nettoyage, réception).
Hôtel de tourisme classé ou village de vacances classé : TVA à 2,1 %.
Terrains de camping classés : TVA à 2,1 %.
Aires d'accueil des gens du voyage : TVA à 2,1 %.
Logement et nourriture (maisons de retraite, établissements pour handicapés, etc.) : TVA à 2,1 %.

Éviter l'Assujettissement à la TVA

Si vous souhaitez éviter d’être assujetti à la TVA, il est impératif de ne pas proposer trois des quatre services prévus pour la para-hôtellerie. L’administration précise qu’un loueur qui se contente de mettre à disposition des clients une liste de prestataires pour le ménage, le linge ou le petit-déjeuner n’est pas considéré comme para-hôtelier et reste exonéré de TVA. En revanche, si ces services sont assurés par un intermédiaire en votre nom et pour votre compte, vous serez considéré comme assurant ces prestations. Enfin, ceux qui remplissent les critères de la para-hôtellerie malgré eux pourront toutefois bénéficier de la franchise en base de TVA s’ils restent sous les seuils applicables.

Régime Fiscal des Meublés de Tourisme et Chambres d'Hôtes

Les chambres d'hôtes et les gîtes (meublés de tourisme) peuvent se faire appliquer différents régimes fiscaux. Mais, il est aussi possible de créer une société qui sera imposée à l’impôt sur les sociétés (SARL, SA, SAS…). L'exploitant d'un meublé de tourisme ou de chambres d'hôtes dont le chiffre d'affaires excèdent les plafonds du régime des micro-entreprises relève automatiquement et sans formalités du régime du bénéfice réel.

Le régime réel consiste à déduire des recettes annuelles (loyers et charges payés par le locataire), l'ensemble des frais et charges supportées pour l'activité. A la différence du régime des micro-entreprises, les déficits sont ainsi déductibles. Le déficit est reporté sur le bénéfice des locations meublées des 10 années suivantes mais il ne peut pas être déduit des autres revenus.

En principe, la location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est exonérée de TVA sans possibilité d'option (régime de la location meublée). Cependant, si l'exploitant propose plusieurs prestations en plus de l'hébergement, la location relèvera du régime fiscal de la parahôtellerie et sera donc assujettie à la TVA.

Lorsque le chiffre d'affaires n'excède pas 85 000 €, l'exploitant peut bénéficier de la franchise en base de TVA. Il ne facture pas de TVA à ses clients et ne peut pas déduire de TVA sur ses achats.

Tableau Récapitulatif des Taux de TVA par Type d'Hébergement et Zone Géographique

Type d'Hébergement	France Métropolitaine	Corse	Martinique, Guadeloupe, La Réunion
Location à usage d'habitation	Exonérée	Exonérée	Exonérée
Secteur hôtelier (avec services)	10%	2.1%	2.1%
Hôtel de tourisme classé	10%	2.1%	2.1%
Terrains de camping classés	10%	2.1%	2.1%

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