Comprendre et Déclarer les Lignes 229 et 230 de Vos Impôts Fonciers

Si vous louez un bien vide situé dans un immeuble en copropriété, vous avez sûrement déjà rencontré ce problème : au moment de la déclaration d'impôt, il faut remplir les fameuses lignes 229 et 230. Ces cases sont situées sur la déclaration d'impôt des revenus fonciers avec la mention "provisions pour charges" et "régularisation des provisions déduites". Commence alors un parcours du combattant puisque les relevés de votre syndic seront surement loin d'être limpides.

Ces deux lignes concernent les personnes qui louent un bien situé dans un immeuble. Une copropriété est en charge de la gestion du bâtiment et les dépenses que vous avez jouent sur vos revenus fonciers. En général, un syndic gère ces dépenses et vous payez chaque trimestre des provisions pour charges. Il va donc être important de déclarer cet aspect au fisc car cela peut faire diminuer la fiscalité.

Je vous propose d'abord la théorie qui est simple à comprendre pour remplir les lignes 229 et 230. Nous verrons ensuite comment faire dans la pratique car c'est une autre histoire.

Ligne 229 : Provisions pour Charges de Copropriété

La ligne 229 va faire diminuer vos revenus fonciers imposables : elle permet de réduire l'impôt. La ligne 229 est simple : vous y mettez tout ce que vous avez payé au syndic sur l'année d'imposition. On retient la date de paiement, c'est-à-dire la date à laquelle le paiement a été pris sur votre compte bancaire.

Exemple : Mr Corrigetonimpot fait sa déclaration d'impôt en mai 2025. Il déclare donc les revenus et charges de 2024. En 2024, il a été prélevé 4 fois par son syndic. Il a payé 200 € à chaque fois. Cela diminuera son revenu foncier imposable de 800.

Lire aussi: Impôts fonciers : paiement en ligne

Le problème va venir du fait qu'on a un décalage dans le temps. Au moment de la déclaration d'impôt, vous savez combien vous avez payé l'an passé en tant que provisions pour charges. Mais vous ne savez pas encore à quoi elles ont servi et ce pourquoi le syndic va les utiliser !

Au niveau de vos revenus fonciers, il n'est pas possible de déduire toutes les charges. Certaines dépenses ne sont pas déductibles. Le problème est le suivant : vous déduisez de vos impôts toutes les charges versées au syndic à travers la ligne 229... mais le syndic va utiliser ces dépenses pour payer parfois des choses que l'on n'a pas le droit d'enlever des revenus fonciers avant impôt !

L'exemple le plus simple pour comprendre est celui des travaux : certains travaux sont déductibles des revenus fonciers et d'autres non. Si le syndic utilise votre argent pour financer un ravalement de façade dans l'immeuble, c'est déductible. Mais s'il utilise l'argent pour construire ou refaire un escalier, ce n'est pas déductible. Le fisc va donc exiger qu'on régularise chaque année la somme enlevée en ligne 229 une fois qu'on sait à quoi a servi l'argent.

Si vous êtes imposé selon le régime réel, vous pouvez déduire les provisions pour dépenses que vous avez supportées dans l’année, mais vous devez tenir compte des déductions de l'année précédente qui correspondent à des charges non déductibles ou récupérables auprès des locataires.

Si le logement que vous donnez en location est situé dans un immeuble en copropriété, indiquez, en ligne 229 de la déclaration des revenus fonciers n°2044 (ou 230 ou 452 de la déclaration n°2044-SPE) le montant total des provisions que vous avez versées au syndic au cours de l'année d'imposition (provisions pour charges générales de copropriété, provisions votées en assemblée générale). Cette déduction globale est obligatoire même si vous connaissez la ventilation exacte de vos charges à la date de souscription de votre déclaration de revenus fonciers.

Lire aussi: Obtenir votre extrait Kbis officiel facilement

Seules sont déductibles les provisions pour dépenses suivantes (comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété) :

• dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Elles sont comprises dans le budget prévisionnel de la copropriété ;
• dépenses pour travaux qui n’ont pas à figurer dans le budget prévisionnel et dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État (décret n° 2004-479 du 27-05-2004).

Les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l’assemblée générale ne sont pas concernées. Les dépenses ayant donné lieu à ces provisions spécifiques continuent à être déduites dans les conditions de droit commun, c’est-à-dire à la date de leur paiement, par l'intermédiaire du syndic, aux fournisseurs ou aux entreprises, si elles présentent le caractère de charges déductibles.

À noter : les dépenses déduites des revenus fonciers au titre des provisions pour charges ne doivent pas être indiquées dans une autre rubrique de charges (notamment, dépenses de réparation, d’amélioration et d’entretien).

Ligne 230 : Régularisation des Provisions pour Charges Déduites

Après l’arrêté des comptes de la copropriété, présenté en assemblée générale, vous devez effectuer la régularisation, en ligne 230 de la déclaration n°2044 (ou 231 ou 453 de la déclaration n°2044-SPE), des provisions pour charges de copropriété que vous avez intégralement déduites au titre de l’année précédente (pour leur montant total).

En effet, seules les charges effectivement déductibles, pour leur montant réel, et vous incombant de droit doivent être prises en compte pour la détermination de votre revenu foncier net taxable.

Lire aussi: INPI et Brevets en Ligne

Vous devez donc indiquer sur la ligne 230 de votre formulaire n°2044 (ou 2031 ou 453 du n°2044-SPE), la fraction des provisions déclarées au titre de l'année N-1 mais non déductibles car correspondant :

• à des charges non déductibles ;
• à des charges couvertes par la déduction forfaitaire de 20 € pour frais de gestion (cas des frais de correspondance et de téléphone, notamment);
• aux charges récupérables sur les locataires ;
• à l'éventuel solde positif résultant de l'approbation des comptes de l'année N-1.

En copropriété, la déclaration des revenus fonciers a une particularité : le propriétaire déduit les provisions trimestrielles et l’année suivante une régularisation est opérée en fonction de l’arrêté des comptes du syndic. Les provisions pour charges sont déductibles des revenus fonciers. Ces provisions concernent les appels trimestriels du syndic, utilisés pour les dépenses courantes et les petits travaux.

Ces provisions incluent certaines dépenses récupérables qui ne sont pas déductibles. La ligne « Régularisation des provisions » permet de rattraper l’excédent de déduction, avec une année de décalage.

Les cotisations au fonds de travaux, les provisions destinées à faire face à des travaux importants (ascenseur, ravalement...), les avances de trésorerie ne sont pas déductibles. Il faut régulariser les provisions que vous avez déduites l'année passée : ces provisions contenaient des charges récupérables (non déductibles) et des charges déductibles. L'objectif de la régularisation est de réintégrer la partie non déductible de ces provisions.

La régularisation suit la formule suivante : Régularisation année N-2 = ( "Provisions pour charges" versée en année N-2 ) - ( " Arrêté des comptes du syndic : Charges déductibles" pour l’année N-2).

Si le syndic n'a pas fait cette répartition, il faut faire le bilan en séparant manuellement les charges locatives des charges déductibles.

Exemple : en 2019, pour votre déclaration de revenus 2018. Ces deux lignes sont étroitement liées. Chaque année, le syndicat de copropriété adresse aux copropriétaires des « appels de fonds », qui sont en général au nombre de quatre afin d’assurer la bonne gestion des parties communes. Ces appels de fonds constituent des « provisions ».

Une fois l’année écoulée le syndicat de copropriété est amené à réaliser une assemblée générale afin de valider le budget de l’année écoulée. Ce mode de déduction ne concerne pas les provisions spéciales destinées à faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans à venir et non encore décidés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Exemple : Vous avez versé en 2023 une provision pour charges de copropriété qui s’élève à 1 500 €, déduites en ligne 230. Lors de l’établissement de votre déclaration de revenus, vous devez réintégrer à votre revenu foncier imposable le montant des dépenses non déductibles (400 €) ainsi que celui des charges récupérables sur le locataire (600 €). Dans les faits, le montant de la provision pour charges ne correspond pas nécessairement au montant des dépenses réellement engagées.

Les charges de copropriété supportées par les copropriétaires bailleurs peuvent en partie être déduites des revenus fonciers encaissés. C’est ce que l’on appelle les charges de copropriété déductibles.

Au moment de remplir sa déclaration de revenus, le propriétaire-bailleur doit renseigner le montant des provisions pour charges versées au syndic durant l’année d’imposition, soit en 2023 pour la déclaration de revenus de 2023 remplie au printemps 2024.

Seule exception : les sommes versées au syndic en 2023 au titre d’échéances de l’année 2022 : dans ce cas il s’agit de charges déductibles seulement au titre des revenus fonciers perçus en 2022.

Les bailleurs doivent ensuite reporter sur leur déclaration le montant des provisions non déductibles qui ont été déduites l’année précédente. Ce solde éventuel est égal à la différence entre les provisions versées au syndic et les charges réelles, lorsque les provisions étaient supérieures aux dépenses réelles payées in fine pour les besoins de la copropriété.

Ce solde est déterminé lors de l’assemblée générale annuelle de copropriété, en fonction des tantièmes représentatifs du lot de copropriété. S’il a payé plus que prévu, le copropriétaire n’a pas à déduire le trop-versé : il doit les réintégrer à ses revenus de 2023.

À l’inverse, si ce solde est négatif (les provisions n’étaient pas suffisantes pour couvrir les charges réelles quelle que soit leur nature, on parle alors de solde débiteur), le copropriétaire bailleur doivent ajouter cette somme au titre du supplément de charges versé au syndic dans le montant des charges déductibles de 2022, pour le calcul du revenu foncier net 2022.

Exemples :

• En 2023, un copropriétaire bailleur s’est acquitté de 1.500 euros de provisions pour charges de copropriété.
• En 2023, un copropriétaire bailleur a payé 1.200 euros de provisions pour charges de copropriété. Soit un total de 1.280 euros dû supérieur aux 1.200 euros de provisions, soit 80 euros de solde débiteur (solde négatif).

A ces provisions, courantes ou non, s’ajoutent les frais supportés par le copropriétaire bailleur au titre des parties privatives (appartements, parkings…) qui lui appartiennent, comme la taxe foncière par exemple. Ces frais privatifs, distincts des charges de copropriété, doivent également être déduits des revenus fonciers.

Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. De même, les bailleurs ne doivent pas soustraire les charges récupérables sur le locataire de leurs revenus fonciers imposables.

balises: #Impot

Articles populaires:

• L'ascension et la chute de Bernard Tapie
• Tout savoir sur les aides pour poulaillers mobiles
• Exemple de Statuts SARL : Modèle gratuit
• Découvrez les services de Sarl Dessaye Saint Histoire
• Demande de Radiation