Le Bail Réel Solidaire (BRS): Quelles Banques le Financent en France?
Face à l’envolée des prix du foncier, de l’immobilier et du crédit, un nombre croissant de ménages à revenus modestes peinent à réaliser leurs souhaits d’accéder à la propriété de leur logement.
Alors que le marché de l’immobilier connaît un passage difficile malgré une légère reprise et la baisse progressive des taux d’emprunt, une solution existant depuis 2017 est remise sur le devant de la scène : le bail réel solidaire. Face à la crise immobilière et à un marché grippé, c’est désormais une solution plébiscitée : dissocier le foncier du bâti, autrement dit remettre le bail réel solidaire sur le devant de la scène.
L’objectif du bail réel solidaire est simple : « rendre plus abordable l’accession à la propriété ». Le principe ? L’acquéreur achète le logement, mais pas le terrain sur lequel il est construit. Le foncier ne lui appartient donc pas, mais le bâti, oui.
Qu'est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS)?
La mise en place du BRS a pris du temps ! La loi ALUR en 2014 a été complétée par plusieurs dispositions fiscales et législatives pour créer un bail réel solidaire opérationnel en mai 2017. Les articles L 255-1 à 255-17 du Code de la construction et de l'habitation encadrent les règles du Bail solidaire.
Le BRS est un contrat qui dissocie le foncier (terrain) et le bâti (logement). Il permet ainsi de trancher entre acheter ou louer. Surtout, il offre la possibilité d'acheter à des ménages modestes dans les zones tendues dans lesquelles un achat classique n'est plus possible pour un primo-accédant, faute d'apport personnel conséquent.
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Concrètement, vous achetez un logement et louez le terrain à un organisme foncier solidaire (OFS), qui reste propriétaire du terrain. Le loyer (appelé redevance) est modéré et le bail est conclu pour une durée longue (18 à 99 ans).
Le fait de ne pas acheter le terrain permet de réaliser des économies de 15 à 40 % par rapport à un achat classique (terrain + maison).
Voici quelques points clés du fonctionnement du BRS :
- La taxe foncière doit être payée par le locataire accédant. Certaines collectivités territoriales offrent un abattement de 30 à 100 % de la taxe foncière.
- La mise en location est parfois possible au titre d'une résidence principale du locataire. Des plafonds de ressources et de loyers sont alors à respecter.
- La TVA est à taux réduit si le bien immobilier est un logement neuf.
Mis en place en 2015 et lancé en 2017, il concerne des biens neufs ou anciens, situés dans des villes au marché immobilier tendu, où l’accession à la propriété est devenue difficile. Sélectionné par l’OFS, le futur propriétaire d’un logement BRS s’engage à l’occuper en tant que résidence principale et à verser un montant défini pour la part du foncier qui ne lui appartient pas. C’est un bail de longue durée, qui peut être transmis lors d’une vente ou d’une donation (succession).
L’avantage principal du bail réel solidaire ? Permettre aux acquéreurs de réaliser des économies en n’achetant que le bâti sans le foncier. Selon l’endroit et le type de bien, celles-ci s’élèvent entre 15 % et 40 % : un montant non négligeable.
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Conditions d'accès au BRS
Qui a droit au BRS ?
Le BRS est destiné à l'achat d'un bien immobilier en résidence principale. En revanche, des plafonds de ressources s'appliquent automatiquement. Chaque OFS définit ses critères avec la collectivité territoriale concernée :
- Distance avec le lieu de travail des membres de la famille
- Nombre de pièces et composition de la famille
- Etre locataire d'un logement social
L'OFS peut appliquer des plafonds inférieurs à ceux ci-dessous. En outre, l'organisme est chargé de vérifier le respect des règles d'attribution du logement. Enfin, il peut décider d'interdire la mise en location du logement pendant toute la durée du bail. Il est donc essentiel de bien se renseigner sur les modalités spécifiques avant de signer un BRS.
Plafond de ressources du bail solidaire 2024
Observez le plafond de ressources du bail réel solidaire, et comparez ces chiffres avec votre revenu fiscal de référence de l'année N-2. En 2024, vous prenez votre avis fiscal des revenus 2022 reçu en 2023.
| Nombre de personnes dans le logement | Zones Abis et A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 37 581 € | 37 581 € | 32 673 € |
| 2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage) | 56 169 € | 56 169 € | 43 633 € |
| 3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage | 73 630 € | 67 517 € | 52 471 € |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge | 87 909 € | 80 875 € | 63 347 € |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge | 104 592 € | 95 739 € | 74 518 € |
| 6 personnes ou personne seule + 4 personnes à charge | 117 694 € | 107 738 € | 83 983 € |
| Par personne supplémentaire | 13 116 € | 12 005 € | 9 368 € |
Plafonds de ressources pour l'éligibilité au BRS en 2024.
La loi n'impose pas de règles spécifiques en fonction du secteur géographique des logements en BRS.
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Ce que vous devez ABSOLUMENT savoir sur le bail réel et solidaire.
Quelles banques financent le BRS ?
Le prêt immobilier nécessaire pour accéder à un logement BRS est moins élevé que celui d'un achat classique. Les critères des banques pour octroyer un crédit immobilier sont propres à chacune. Vous remboursez votre crédit immobilier et payez votre redevance à l'OFS. Tenez compte de cela dans l'élaboration de votre capacité d'emprunt et votre budget familial.
Notez plusieurs points forts pour convaincre votre banquier :
- Le BRS est rechargeable : chaque nouveau propriétaire bénéficie de la même durée que le précédent. La banque finance donc un patrimoine à la valeur sécurisée à long terme.
- Le BRS peut se financer avec un PTZ comme nous le verrons ci-dessous.
La Banque Postale s’est montrée le chef de file dans ce dispositif BRS. D’autres organismes financiers ont ensuite emboîté le pas, comme la Banque des Territoires, le Crédit Agricole ou la Société Crédit Logement.
Entre 2021 et 2022, le nombre de logements éligibles a d’ailleurs presque triplé. À Lyon, par exemple, le bailleur social de la métropole a mis en place le BRS dans le quartier de la Croix-Rousse.
Malgré une légère reprise du marché et une tendance à la baisse des taux d’emprunt constatée depuis le premier trimestre 2024, la crise du logement est encore à endiguer. Entre la pénurie de logements disponibles et l’accession un peu plus difficile à la propriété, des dispositifs d’aide comme le BRS représentent pour les banques une solution encourageante pour permettre aux Français d’être propriétaires de leur logement. Sans compter que la relance du marché ne profiterait pas seulement aux ménages, mais également aux promoteurs, en difficulté depuis le ralentissement immobilier.
Utiliser le PTZ pour acheter un bien en bail réel solidaire
Le Prêt à taux zéro (PTZ) est possible pour accéder à la propriété d'une résidence principale en PTZ. Il faut bien évidemment remplir toutes les conditions d'éligibilité du PTZ.
Le PTZ n’est compatible avec le BRS que depuis le décret du 22 avril 2017 : pour bénéficier de ces deux dispositifs avantageux, vous devez remplir les conditions d'éligibilité requises à la fois pour la demande de prêt immobilier et pour celle du bail réel solidaire.
Votre statut en tant qu’acquéreur, l’état du logement et le plafond de revenu comptent pour l’accord d’un PTZ. Vous devez être primo-accédant ou ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 mois précédant votre demande.
Le prêt immobilier à taux zéro n’est accordé qu’aux acquéreurs dont les revenus du foyer fiscal ne dépassent les plafonds fixés par la loi et basés sur le revenu fiscal de référence N-2.
La cession d'un bien immobilier en BRS
Vous pouvez revendre votre logement, ou plutôt vos droits réels immobiliers, pendant la durée du BRS. Acheter en BRS vous permet de devenir propriétaire de votre logement en zone tendue.
Après signature d’un bail réel solidaire, vous avez la possibilité de revendre votre logement à tout moment. Afin que ce logement continue à être accessible et à profiter aux ménages éligibles à ce dispositif, son prix de vente devra être limité au prix auquel vous l’avez acheté et simplement actualisé en appliquant l’indice choisi par l'OFS.
BoRiS : Plateforme pour trouver un logement en BRS
Vous souhaitez acheter un logement en Bail Réel Solidaire (BRS) ? La plateforme BoRiS (Bail Réel Solidaire Immobilier Solidaire) est un outil indispensable pour identifier les offres disponibles près de chez vous.
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- Tester rapidement votre éligibilité au dispositif BRS
- Être mis en relation avec des organismes dans votre zone de recherche.
- Trouver un logement en BRS à partir de l'annuaire BoRiS, consulter les offres de logement en BRS à vendre dans toute la France.
- Avoir accès à une information de référence pour chaque étape de votre projet, afin d’avoir toutes les clefs pour vous lancer.
Bon à savoir : BoRiS référence uniquement les programmes agréés en Bail Réel Solidaire. Cela garantit la conformité avec les plafonds de prix, de revenus et de revente encadrés par le dispositif.
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